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"住宅以套内面积交易"能降房价?不一定

2019年2月26日  来源:每日商报 作者:记者 楼楠  编辑:俞火火

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  2月18日,住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。

  其中第二部分2.4.6条指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易?!本萘私?,这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易,一时间,该条款在坊间引发了热议,备受关注。

  为什么大家对“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这项条款如此关注?

  据了解,国际上住宅都是以“套内面积”来计价的,而在中国内地(重庆除外),商品住宅的出售均以建筑面积为计量单位,即套内建筑面积加公共分摊建筑面积,这种计价方式最初是从香港引入,但目前香港也已改用套内面积计价了。

  这种按照建筑面积计算的方式,对购房者而言,一来“不划算”,要额外承担一些公摊面积,尤其是一些得房率不高的楼盘显得尤为“吃亏”;二来,在计算室内装修费、二手房交易中介服务费、取暖费等方面,购房者需要为“服务不到”的面积再次掏腰包。

  因此,这份通知一出,大家都不淡定了。杭州楼市专家和各大公号主编们众说纷纭,值得一提的是,在他们眼中,这个“新政”,只是住建部发布的一个《住宅项目规范(征求意见稿)》,并不是最终实施的文件。

  如率先发文的德科地产频道创始人刘德科,就曾多次强调,其条款中“交易”和“计价”是两个不同的概念,“中国的商品房基本上是以建筑面积‘计价’,但是一直也是以套内使用面积进行‘交易’的,即任何一份合法的销售合同上必须标明套内使用面积。因此,‘以套内使用面积进行交易’不等同于‘住房按套内面积算’?!绷醯驴票硎?。

  专家:总价没影响、物业费没影响 业主可能需要劳心小区品质、环境

  但对大部分购房者来说,大家最关心若“住宅以套内面积计价”,房价会不会涨?会对物业费造成影响吗?会对小区品质、环境造成影响吗?对此,杭州楼市专家和各大公号主编们各有不同的看法。

  若“住宅以套内面积计价”,房价会不会涨?

  对此,各位专家的意见出奇的统一:对住宅商品总价不会有影响。

  其中,耳朵楼市主编邱波认为即便采用套内使用面积交易,也并不会对住宅总价有所影响,事实是,单价只会越来越高。她打了个比方,“当下你买一个100平方米的房子,总价200万,得房率80%,套内使用面积约80平方米。若按建筑面积交易,房子单价为2万/平方米;若按套内使用面积交易,那单价应该是 200万/80平方米=2.5万/平方米?!彼?。

  其他楼市专业人士的观点与其类似,即以单价×面积=总价的公式来算,总价是不会变的,若其中的“面积”变小了,单价自然会上去,开发商总不会亏着卖吧?

  若“住宅以套内面积计价”,会对物业费造成影响吗?

  对此,邱波贴上了一段百度百科对物业费的解释:即物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋公共建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。

  因此她觉得,该是业主出的钱还是得出,跟是否按“套内面积计价”没关系。

  若“住宅以套内面积计价”,会对小区品质、环境造成影响吗?

  关于这点,大家的意见都不同。

  其中,浙报传媒地产研究院院长、著名房产研究和评论专家认为,若“以套内面积计价”,开发商会尽可能减少公摊面积,那公共部分就会显得局促,也可能会影响楼盘的品质。刘德科和邱波也在各自的文章中表明,“以套内面积计价”将减少公共空间,从而会降低小区的居住品质。

  但也有其他业内人士表示,按市场逻辑分析,哪怕“以套内面积计价”,产品也不会倒退到“筒子楼”的年代,房子品质更不会降级,只是会换种计算方式而已。

  起草单位回复:与国际接轨 规范住宅面积计算规则 解决住户使用面积不透明问题

  既然对多方都没影响,那为何要在这则《通知》中提出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条款?该项条款可以解决什么问题?有何意义?

  据新华社报道,牵头承担这份《住宅项目规范》起草任务的中国建筑科学研究院有限公司,其相关负责人在2月24日,对这条充满争议的“住宅以套内使用面积交易”进行了解答。

  该负责人表示,这一条款的提出,主要考虑从技术角度规范住宅面积的计算规则。也是为了提高我国工程建设标准与国际通行做法的一致性程度,此次规范征求意见稿中拟将住宅交易的面积统一按套内使用面积计算。

  该负责人还表示,这一做法可以解决两个方面问题:一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题;二是解决住户使用面积不透明的问题??梢运?,从技术角度明确按套内使用面积交易,一定程度上有利于消费者权益的?;?。

  不仅如此,该负责人还说,标准公开征求意见是标准化法规定的必要程序,由于《住宅项目规范》涉及到人民群众切身利益,对此次征求意见收集到的意见和建议,中国建筑科学研究院有限公司会高度重视,并做好进一步征求意见和专家审查,经住房和城乡建设部进行政策性、完整性、适用性和技术水平审核把关后,按程序批准发布。

  此外,浙报传媒地产研究院院长、著名房产研究和评论专家丁建刚表示,若以套内面积计算精装修的价格,会更合理。他认为,目前开发商按照建筑面积计算,而事实上室内精装只是对套内的使用面积进行精装。不过,“从《住宅项目规范》修订的征求意见到实施,会是一个较长的过程。如果开始实施,可能会从新拿地的项目开始,同时有一段‘双轨制’并行的过渡时间?!倍〗ǜ账?。

  律师、开发商有话说

  综上可见,对于“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”该条款的提出,尽管还未实施,但经专家们的分析,优劣势清晰可见。

  若从法律角度上看,该条款有哪些积极与消极的作用?对此,记者采访了浙江六和律师事务所的胡增冬,听听他是怎么说的吧。

  胡增冬表示,从《物权法》的角度来分析,物权法有个建筑物区分所有权,住宅用套内面积交易更有利于明确专有部分和共有部分的权利义务区分;而从《消费者权益?;しā返慕嵌壤纯?,住宅用套内面积交易则更有利于保障消费者的知情权,因建筑面积涉及公摊,一般个人比较难测定,而套内面积相对个人比较容易测量,故更利于购房人的知情权,从而能更好地保障其利益。

  “当然,利用套内面积交易难免会损及业主公共部分义务的负担,因个人往往重个人利益而忽视公共部分,比如电梯维修问题、公共利益的维护、物业费交纳等方面,业主会比按建筑面积交易情形下表现更为消极?!焙龆?。

  此外,记者还采访了一位不愿透露姓名、有着10多年从业经验的房企副总。他认为,该条款目前还只是意见征集稿,离落地与实施还有很长一段距离,谈具体细节为时尚早。

  “尽管方案日后实施了,也不会对商品房总价产生影响,改变的只是计价方式;在政策‘适应期’也许会对市场产生短期波动,因为改变了购房者的心理预期,”该副总表示,对于减少公摊面积这事,不能以“缺斤短两”的方式看,“不是说减少公摊就会影响房产品质量,而是对开发商来说,是一种新的挑战,针对市场不同客群,房产品的精细化程度要更高了,因为得在不同产品市场定位研究的基础上,将公摊面积的合理使用率最大化,这对建筑、户型设计都会是新的挑战?!备酶弊芩?。

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